小产权房买卖合同的效力分类

同步自微信公众号：老虎法律

一、同一集体组织内，成员之间买卖小产权房的合同一般认定为有效

小产权房，为农村住宅、城中村的楼房以及未取得房产证的住宅的统称，只能分配给本集体内成员，可以在同一集体组织成员之间流转、买卖。我国法律法规并没有禁止本集体成员之间进行小产权房买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律的禁止性规定和社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。

二、本集体组织成员与其他集体组织成员之间买卖小产权房的合同一般认定为无效

宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，具有特定的身份属性，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本集体组织成员与其他集体组织成员之间所签订的房屋买卖合同下的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的宅基地的使用权。双方签订的房屋买卖合同违反我国法律、法规强制性规定，一般认定为无效。

三、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房的合同一般认定为无效

集体土地中的住宅用地只能分配给本集体成员，该地上住宅或小产权房仅能在该集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，该买卖行为一般是无效的。例外情形：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

四、小产权房买卖合同被认定为无效后的处理规则

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

山东省高级人民法院于2011年11月30日下发的《全省民事审判工作会议纪要》中亦明确：对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。